قانون برای آپارتمان نشینی چاره ای بیندیشد
آپارتمان نشینی فرهنگ خاصی می طلبد و علاوه بر آن ضرورت دارد این فرهنگ خاص در قانون نیز لحاظ شود؛ یعنی به گونه ای باشد که ساکنان و مالکان واحدهای آپارتمانی، ملزم به رعایت فرهنگ خاص آپارتمان نشینی باشند. قانون ناقص تملک آپارتمان های مصوب سال ???? و آئین نامه اجرایی مصوب سال ???? آن حدود ?? سال قبل تدوین شده است و در زمان تصویب آن، تعداد مجتمع های آپارتمانی از تعداد انگشتان دست تجاوز نمی کرد. حال با توجه به این که آپارتمان نشینی رو به گسترش است، این قانون مناسب زمان فعلی نبوده و باید موادی به آن اضافه و یا برخی از مواد آن اصلاح شود. هم اکنون در واحدهای آپارتمانی رغبت و انگیزه ای برای به عهده گرفتن عضویت هیات مدیره از سوی مالکان وجود ندارد و از علت های آن می توان به موارد زیر اشاره کرد:
- عدم حمایت به موقع قانون از عضو هیات مدیره.
- نبود مواد قانونی مناسب برای ایجاد انگیزه در پذیرش مسئولیت و یا موظف کردن وی به پذیرش عضویت هیات مدیره.
- درگیر شدن عضو هیات مدیره با دیگر مالکان و ساکنان به علت نبود فرهنگ آپارتمان نشینی و یا عدم رعایت مفاد آئین نامه داخلی مجتمع.
- تحت پیگرد قراردادن متخلفان از طریق دادگاه ها و تبعاتی که برای عضو هیات مدیره خواهد داشت.
در نهایت به علت عدم استقبال سایر مالکان از عضویت در هیات مدیره، مالک دلسوز و متعهد در اینگونه موارد، ناچار به پذیرش عضویت هیات مدیره می شود که در حقیقت تا مدت ها باید این وظیفه را به دوش بکشد که این روش منطقی نیست و برای رهایی از این معضل باید راهکار قانونی پیش بینی و ماده قانونی مناسبی را برای موظف کردن مالکان به پذیرش عضویت هیات مدیره تدوین کرد.
ماده ?? قانون فعلی تملک آپارتمان ها (دریافت تسویه حساب از هیات مدیره) که اهمیت فوق العاده ای دارد در دفاتر اسناد رسمی اجرا نمی شود، ظاهراً چون دست و پاگیر است و خوشایند دفاتر اسناد رسمی نیست و کانون سردفتران آن را لغو کرده است.
از طرفی تهیه و تنظیم اساسنامه برای هر مجتمع مسکونی باید اجباری شود و یکی از مواد قانون به این منظور اختصاص یابد و درنهایت باید در سازمان ثبت منطقه مربوطه و برای این که وجهه قانونی پیدا کند به ثبت برسد. باید توجه داشت که تهیه و تنظیم آئین نامه داخلی مجتمع بایستی از سوی مجمع عمومی هر یک از مجتمع ها (با توجه به شرایط محیطی محل مجتمع و مواردی که ساکنین باید به آن توجه کنند) انجام شود. این آئین نامه نیز باید در یکی از مواد قانون آمده و لازم الاجرا گردد تا ساکنان از آن تمکین کنند و از طرفی نوع و میزان جریمه ساکنانی که هر یک از مفاد آئین نامه را رعایت نمی کنند در قانون پیش بینی شود تا مفاد آئین نامه داخلی مجتمع ضمانت اجرایی داشته باشد.
مسئله مهم دیگر، اختصاص ماده ای از قانون برای ممانعت از تبدیل شدن واحد مسکونی در یک مجتمع مسکونی به دفتر وکالت، دفتر اسناد رسمی، مطب پزشک، مطب دندانپزشکی، دفتر مهندسی، داروخانه و شرکت است، چرا که به علت های زیر موجب آزار همسایگان می شود:
- رفت و آمد متعدد مراجعان.
- ناامن شدن مجتمع و ورود افراد شرور و یا سارق به بهانه مراجعه به دفتر.
- فشار بیش از حد به آسانسور و تسریع در استهلاک آن.
- سر و صدا و همهمه و احتمالاً مشاجره در ارتباط با ارباب رجوع.
- استهلاک بیشتری از جانب اینگونه واحدها برای مجتمع، دراثر عدم دلسوزی مراجعان و یا ابراز نارضایتی آنان از نحوه کار دفتر با خط کشیدن روی دیوار و صدمه به مشاعات و بی توجهی به استفاده صحیح از آسانسور و یا آسیب وارد کردن به سایر تاسیسات مشترک مجتمع مسکونی.
بنابراین برای رفع مشکل علاوه بر در نظر گرفتن ماده ای در قانون برای جلوگیری از تبدیل واحد مسکونی، باید مجتمع های مسکونی از شمول مقرراتی که در این باره در سازمان نظام پزشکی، شهرداری و دیگر سازمانها پیش بینی شده است خارج گردند. یکی دیگر از مشکلات آپارتمان نشینی، عدم پرداخت هزینه های مربوط به مجتمع از سوی برخی از مالکان مجتمع است. در صورت شکایت از مالک متخلف به دادگاه، عضو هیات مدیره پیگیر از نظر مالک متخلف، فرد مزاحم شناخته شده و مالک متخلف به شکلی درصدد است ضربه ای به او واردکند که از این جهت عضو هیات مدیره دائماً در اضطراب و نگرانی است لذا برای احقاق حق، باید راهکار قانونی در نظر گرفت تا تنش و برخوردی بین مالکان صورت نگیرد.
دراین میان مسئله مهم دخالت دادن هیات مدیره در انتخاب مستاجران با اختصاص ماده ای از قانون به این موضوع است تا سکونت افراد صالح در مجتمع و تمکین مستاجرین از آئین نامه داخلی مجتمع تحقق یابد. لازم به ذکر است مالکینی که واحد مسکونی خود را اجاره می دهند معمولاً خسارات بیشتری به مجتمع وارد می کنند. بنابراین برای جبران این گونه خسارات باید مستاجر در قانون ملزم شود که علاوه بر پرداخت سهم شارژ ، ماهیانه حداقل دو درصد از مبلغ اجاره ماهیانه واحد مسکونی را کسر و به هیات مدیره تسلیم کند، تا مالکانی که واحد خود را اجاره می دهند از این طریق خسارتی را که وارد کرده اند، جبران کنند و هیات مدیره موظف باشد این گونه وجوه را به حساب صندوق اندوخته مجتمع واریز کند.
از سوی دیگر عدم پرداخت هزینه های خارج از شارژ ماهیانه (برای تعمیرات مشاعات) از سوی مالکانی که واحد مسکونی خود را اجاره می دهند و از آنجا که این گونه مالکان به دنبال درآمد هستند، مشکلاتی را برای دیگران ایجاد می کنند.
نکته دیگر این که شهرداری ها هنگام صدور گواهی پایان ساختمان منحصراً به دریافت وجه جریمه ناشی از خلافی اهمیت می دهند، لذا نقشه نهایی ساختمان را بر اساس تغییراتی که در آن داده شده است، از سازنده نمی خواهند و مالکان به علت فقدان نقشه نهایی هنگام اصلاح وجابه جایی لوله های آب، گاز، لوله کشی داخلی فاضلاب و جمع آوری آب باران و کابل های برق ، تلفن و آنتن و همچنین تعمیر، مرمت و بهسازی داخلی واحد مربوطه ، با مشکل مواجه می شوند و این موضوع باید در قانون در قالب ماده ای مطرح گردد تا شهرداری ها دراین باره موظف شوند.
از سوی دیگر به نظر می رسد بند «ث» ماده ?? آئین نامه اجرایی قانون، باید به عنوان یک ماده مستقل در فصل چهارم قانون موجود برای ایجاد صندوق اندوخته (برای هزینه های پیش بینی نشده، تعمیر و نگهداری مشاعات) مورد توجه باشد و حتی آئین نامه اجرایی برای آن را باید در نظر گرفت. همچنین ثبت اساسنامه موضوع ماده ?? قانون تملک آپارتمانها، باید الزامی شود تا اساسنامه وجهه قانونی پیدا کند. یکی دیگر از معضلات موجود، حضور افراد کم درآمد در بین مالکان است . این افراد مانعی هستند برای انجام تعمیرات اساسی در مشاعات و یا تاسیسات مشترک .
از طرفی برخی از مواد قانون و آئین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان های موجود ضمانت اجرایی ندارد ازجمله: در ماده ? قانون مشخص نیست که چنانچه مالکی نمای خارجی را تغییر داد چگونه باید با او برخورد کرد و چه میزان جریمه به او تعلق می گیرد و چگونه او را باید وادار کرد تا نمای ساختمان را به حالت اولیه ساختمان برگرداند. درماده ?? آئین نامه اجرایی قانون ذکر نشده است که چنانچه هیات مدیره از نگهداری صورتجلسات خودداری و یا صورتجلسات هیات مدیره های قبلی را معدوم و یا مخدوش کند با وی چه باید کرد و نوع و میزان جریمه برای آن مشخص نشده است.
ماده?? آئین نامه اجرایی قانون مشخص نکرده است چنانچه خزانه دار هیات مدیره حساب درآمد و هزینه را در دفتر ثبت و اسناد هزینه را نگهداری نکند که به خزانه دار هیات مدیره بعدی تحویل شود چگونه باید با او برخورد شود و جریمه آن به چه میزان خواهد بود. مسئله دیگر این که باید در قانون ماده ای منظور شود که پارکینگ، اختصاص به پارک خودرو دارد و به بهانه هایی چون نبود خودرو، تبدیل پارکینگ به انباری و یا استفاده از آن در سایر موارد ممنوع شود. هرچند مشاهده می شود که برخی از مالکان انباری و یا پارکینگ واحد خود را به افراد غیر از مالکان ساختمان مجتمع واگذار یا اجاره می دهند.
