javahermarket

آپارتمان نشینی و حقوق قانونی و حوزه مسئولیت ها

یکی از درگیریهای زندگی امروز در شهرها، به ویژه کلان شهری همچون تهران، زندگی آپارتمان نشینی است این شیوه زندگی علاوه بر آنکه موجب تداخل خرده فرهنگ ها، به ویژه خرده فرهنگهای معارض شده، نا بهنجاری های دیگری را هم رقم زده که هریک در نوع خود پیچیده می باشد. از جمله مشکلات آپارتمان نشینی گریبانگیر آن هستیم بحث اداره امور آن می باشد که در اینجا به اختصار به آن می پردازیم .

از آنجا که هر اجتماعی اعم از خانواده یک اجتماع کوچک ویا جامعه به عنوان یک اجتماع بزرگتر نیازمند مدیر یا مدیرانی برای اداره امول خود هستند، در مجتمع های ساختمانی (آپارتمانی) نیز این ضرورت به وضوح احساس می گردد. که در این خصوص قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه اجرائی آن مصوب 1343 و اصلاحیه های بعدی آن، ضوابط و مقررات حاکم بر این موضوع را مشخص نموده است و قانونگذار مستند به قانون فوق الاشعار، کلیه مجتمع های مسکونی، اداری، تجاری و شهرکهائی که فاقد شهرداری هستند را ملزم به رعایت ضوابط و مقررات حاکم بر آن نموده است.

علی ایحال به منظور تعیین مدیر یا هیات مدیره ابتدا می بایست مجمع عمومی مالکین به شرح ذیل تشکیل گردد:

مجمع عمومی مالکین
در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز نماید مجمع مزبور تشکیل می گردد و به عبارتی مجمع عمومی از گردهمائی مالکین تشکیل می گردد.

با ملاحظه مواد قانونی این طور استنباط می گردد که در صورتی که مالکین خود در مورد نحوه تشکیل اولین مجمع عمومی به توافق نرسند واز تشکیل مجمع خودداری نمایند حسب مالکین درخواست مالکین، وزارت مسکن وشهرسازی عهده دار این مسئولیت می گر دد.

چنانچه جلسه مذکور،اولین جلسه مجمع نباشد هیات مدیره وظیفه دعوت از مالکین را به عهده خواهد داشت لازم به ذکر است که برگزارکنندگان مجمع موظف می باشند دعوتنامه هایی را به نشانی کلیه مالکین ارسال نموده و از آنان، جهت شرکت در جلسه دعوت به عمل آورند و چنانچه مالکین در محلی، به جز نشانی خود در مجتمع، ساکن باشند موظفند رسما" آدرس خود را به هیات مدیره اعلام نمایند درغیر این صورت هیات مدیره وظیفه ای جهت تفتیش درخصوص نشانی مالکین ندارند و اگر کسی به عنوان نماینده یکی از مالکین تعیین شده باشد باید قبل از تشکیل مجمع عمومی وکالتنامه رسمی (که در دفترخانه تنظیم شده باشد) ویا غیر رسمی (نوشته کتبی) خود را به مدیر یا هیات مدیران ارائه نماید و واحدهایی که دارای چند مالک می باشند می بایست از بین خود یک نفر را جهت شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند. درصورتیکه یکی از مالکین نیز دارای شخصیت حقوقی باشد نماینده آن طبق قوانین مربوط به شخصیت های حقوقی، معرفی خواهدشد.

تشکیل جلسه به وسیله آگهی در تابلو اعلانات نصب و همچنین می بایست به نشانی هریک از مالکین ارسال گردد.

در اولین جلسه مجمع عمومی ابتدا رئیس مجمع که اداره جلسه نیز با او می باشد و سپس درهمان جلسه در صورت به رسمیت رسیدن مجمع، مدیر یا مدیرانی از بین مالکین ویا اشخاص خارج از ساختمان انتخاب می شود لازم به ذکر است که برای رسمیت مجمع، حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی ویا نماینده آنان ضروری است.

باتوجه به مراتب فوق اگر مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی ساختمان ویا نماینده آنان در جلسه حضور پیدانکنند جلسه موکول به پانزده روز بعد می گردد و چنانچه در این جلسه نیز اکثریت لازم حاصل نگردد جلسه برای پانزده روز بعد تجدید و تصمیات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر خواهد بود مجمع عمومی مالکین باید حداقل هر سال یک بار تشکیل گردد.

وظایف و اختیارات مجمع عمومی به شرح ذیل می باشد:
1- تعیین رئیس مجمع عمومی 2- انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی به اعمال آنها.
3 – اتخاذ تصمیم نسبت به اداره ساختمان.
4- تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه های سالانه.
5- اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگهداری و تعمیر بنا.
6- تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان.

کلیه تصمیمات متخذه مجمع عمومی مالکین باید ظرف ده روز به وسیله مدیر یا مدیران به شرکا یا مالکین غایب و وزارت مسکن وشهرسازی اطلاع داده شود.

مجمع عمومی عادی می تواند به طور فوق العاده هم به شرح ذیل تشکیل گردد در صورتی که هیات مدیره نتواند درخصوص یک موضوع خاص و مهم اتخاذ تصمیم نماید(مثلا به فرض درخصوص بازسازی و تعمیرات اساسی ساختمان و...) مجمع عمومی عادی به طور فوق العاده تشکیل می گردد که این موضوع بنا به درخواست مالکین و یا هیات مدیره می باشد. صلاحیت مجمع عمومی عادی به طور فوق العاده همان صلاحیت مجمع عمومی عادی می باشد. در صورت عدم اجابت درخواست مالکین از سوی هیات مدیره و در صورت پیش بینی سمت بازرس و وظایف آن در اساسنامه مالکین می توانند درخواست خود را به بازرسان ارائه نمایند و بازرسان موظفند با رعایت تشریفات مقرر، اقدام لازم را معمول نمایند.

مجمع عمومی فوق العاده، در صورت استعفا، فوت، عزل یا حجر مدیر یا مدیران قبل از انقضا مدت ماموریت به منظور تجدید انتخاب هیات مدیره جدید تشکیل می گردد.

در صورت خودداری شرکا از تشکیل مجمع فوق العاده، وزارت مسکن وشهرسازی حسب تقاضای سه نفر از شرکا برای تشکیل مجمع مذکور اقدام خواهد نمود مگر آنکه تعداد آپارتمان ها از ده واحد کمتر باشد که در این صورت تقاضای یک نفر از شرکا کافی خواهدبود.

تصمیمات مجامع برای کلیه مالکین الزام آور است
مدیر یا مدیرانی که طی جلسات مجمع عمومی مالکین انتخاب می شوند مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی می باشند تعداد آنها می بایست فرد بوده و مدت ماموریت آنها نیز طبق قانون دوسال است. اما مجمع می تواند این مدت را اضافه و انتخاب مجدد مدیر یا مدیران نیز بلامانع است.

مجمع عمومی می تواند یک نفر از مدیران را به عنوان خزانه دار تعیین و خزانه دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که به پیوست قبوض و اسناد مربوطه برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی تسلیم و ارائه خواهد نمود مدیرانی که انتخاب شده اند امین شرکا (مالکین) بوده و نمی توانند فرد دیگری را به جای خود انتخاب نمایند.

مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند.

در کلیه ساختمانها که بیش از ده واحد آپارتمان داشته باشند مدیران مکلفند برای حفظ و نگاهداری و همچنین نظافت قسمتهایمشترک و سایر امور مورد نیاز دربان یا سرایدار استخدام نمایند.

مدیر یا مدیران همچنین مکلفند میزان هزینه های مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آنرا قبل یا بعد از پرداخت هزینه به وسیله نامه سفارشی به نشانی مالکین اعلام نمایند. و در صورت استنکاف، طبق مقررات قانونی برای وصول آن اقدام نمایند.

اصول آپارتمان نشینی

آیا در آپارتمان شما هم بین ساکنین گهگاه اختلاف پیش می آید؟ آیا برخی از ساکنین سهم خود را از هزینه های مشترک نمی پذیرند؟ آیا در تعیین قسمت های مشترک آپارتمان مشکل دارید؟ آیا برخی از ساکنین وسایل شخصی خود را در قسمت های مشترک می گذارند و باعث ایجاد منظره نامناسبی در محل های عمومی می شوند؟برای پاسخ به چند سؤال اول شاید این نوشته بتواند به شما کمک کند.
گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمت های مشترک ممنوع است، مگر در صورت جلب رضایت تمامی مالکین
دیگر دوره سکونت در خانه های وسیع و باغ ها گذشته است و ضرورتهای زندگی شهرنشینی و تمرکز امکانات و منابع ما را وادار کرده است تا در محیطی تنگ و فشرده زندگی کنیم و طبیعی است که هرچه مکان های زندگی انسانها فشرده تر شود، خواسته های شخصی آنها بیشتر با هم برخورد می کند. در این شرایط افراد برای برخورداری از یک زندگی آرام ناگزیرند از برخی از آزادی های خود صرف نظر کنند و در ازای حقوقی که پیدا می کنند تکالیفی در مقابل دیگران بپذیرند.
اینجاست که قانون پا به میان می گذارد و اجرای این حقوق و تکالیف را ضمانت می کند. بسیاری از مردم نمی دانند که قانونی به نام تملک آپارتمانها وجود دارد که برای تضمین آرامش و تنظیم روابط ساختمانی ساکنین آپارتمانها وضع شده است. این قانون که در سال ???? به تصویب رسیده و در سال ???? هم اصلاح شده و همچنین آئین نامه اجرایی آن مقرراتی را بیان می کند که دانستن آن برای هر آپارتمان نشین ضروری است.
در این نوشتار سعی می کنیم به مرور شما را با مطالب مختلف این قانون آشنا کنیم. مواردی مانند تعیین قسمتهای اختصاصی و قسمتهای مشترک آپارتمان، تشکیل مجمع عمومی مالکان و انتخاب مدیر یا هیأت مدیره آپارتمان، هزینه های مشترک آپارتمان و نحوه تقسیم آنها، نحوه الزام حقوقی واحدهایی که هزینه های مشترک را پرداخت نمی کنند، تکلیف مالکان به حفظ نمای ظاهری و قسمت های مشترک آپارتمان و مسائل حقوقی مربوط به پارکینگ و انباری آپارتمانها و... به تناوب مورد بررسی قرار می گیرد.
قسمت های اختصاصی و قسمت های
مشترک آپارتمان
گاهی بین ساکنین آپارتمان این اختلاف پیش می آید که چه قسمت هایی از ساختمان برای استفاده عموم است و چه قسمت هایی مختص واحدی مشخص. قانون تملک آپارتمانها در نخستین مواد خود به این موضوع پرداخته است. به موجب ماده یک مالکیت در آپارتمانهای مختلف و محل های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل ? قسمت است: مالکیت قسمتهای اختصاصی و مالکیت قسمت های مشترک.
قسمت های مشترک آپارتمان بخش هایی از آن است که به طور مستقیم و یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام ساکنین می باشد و نمی توان حق انحصاری برای آنها قائل شد. به عبارت دیگر حق استفاده از این قسمت ها منحصر به یک یا چند واحد مخصوص نیست و به کلیه ساکنین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد. همه قسمت های یک آپارتمان جزو قسمت های مشترک است مگر آنکه در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی شده باشد و یا اینکه طبق عرف و عادت محل آن قسمت متعلق به واحدی خاص باشد.
آئین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها برای جلوگیری از اختلاف در تعیین قسمت های مشترک این قسمت ها را نام برده است که عبارتند از:
«الف) زمین زیر بنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد.
ب) تأسیسات قسمت های مشترک از قبیل: چاه آب و پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه تابلوهای برق، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه های فاضلاب، لوله ها، گذرگاه های زباله و محل جمع آوری آن و غیره.
پ) اسکلت ساختمان.
ث) درها، پنجره ها، راهروها، پله ها و پاگردها که در خارج از قسمت های اختصاصی قرار گرفته اند.
ث) تاسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسایل تأمین کننده روشنایی، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تأسیسات مربوط به آنها، به استثنای تلفن اختصاصی، شیرهای آتش نشانی ، آسانسور و محل آن ،محل اختتام پله و ورود به بام و پله های ایمنی.
ج- بام و کلیه تأسیساتی که برای استفاده عموم شرکا و یا حفظ بنا در آن احداث گردیده است.
ح- نمای خارجی ساختمان.
خ- محوطه ساختمان، باغ ها و پارکها که جنبه عمومی دارد و در سند اختصاصی ثبت نشده است.»
موارد فوق قسمت های مشترک آپارتمان است که در مالکیت مشاع تمام شرکای ملک است، هر چند که در قسمت اختصاصی واقع شده یا از آن قسمتها عبور کند. همه مالکین یا استفاده کنندگانی که نماینده مالک هستند مانند مستأجرین حق استفاده از این قسمت ها را دارا هستند و هیچ کس نمی تواند از استفاده آنها تا حدی که ضرری به استفاده دیگران وارد نیاورد، ممانعت نماید.
گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمت های مشترک ممنوع است، مگر در صورت جلب رضایت تمامی مالکین. هزینه هایی که برای حفظ، نگهداری، نظافت و تعمیر قسمت های مشترک آپارتمان مصرف می شود به ترتیبی که در قسمت های بعدی خواهیم آورد، تقسیم می شود و حتی اگر یکی از ساکنین از برخی از قسمت های مشترک استفاده نمی کند باز هم باید هزینه های مربوط به آن قسمت را بپردازد (ماده ? قانون تملک آپارتمانها اصلاحی ????) بنابراین اعتراض طبقه همکف مبنی بر اینکه علیرغم عدم استفاده از آسانسور شارژ آن و یا هزینه تعمیر آن از او هم مطالبه می شود، قابل پذیرش نیست. زیرا آسانسور جزو قسمت های مشترک آپارتمان است و هزینه های آن متوجه همه ساکنین است ولو اینکه هرگز از آن قسمت مشترک استفاده ای نکنند.
شیوه اداره آپارتمان
اگر در اداره ساختمان شما نظم و ترتیبی وجود ندارد اولین اقدام شما برای سامان دادن به اداره آپارتمان این است که با سایر مالکین یا استفاده کنند گان دور هم جمع شوید و در مورد حل مشکلات ساختمان چاره اندیشی کنید. خیلی سخت نگیرید، منظور یک جلسه رسمی و خشک اداری نیست و در آپارتمان های کوچک ممکن است ضمن دید و بازدید ها و مهمانی ها انجام شود، البته در مجتمع های بزرگ آپارتمانی تشریفات اداری آن، از قبیل ارسال دعوتنامه مکتوب با پست سفارشی، اغلب رعایت می شود.
قانون به جلسه که مالکان و استفاده کنندگان برای اداره آپارتمان تشکیل می دهند، «مجمع عمومی» می گوید. طبق ماده ? آئین نامه قانون تملک آپارتمانها، در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز کند، «مجمع عمومی» باید تشکیل شود. برای اینکه جلسه مجمع عمومی رسمیت داشته باشد و تصمیمات آن قابل اجرا باشد، باید مالکینی که بیش از نصف مساحت کل قسمت های اختصاصی را در اختیار دارند یا نمایندگان آنها، در آن حضور داشته باشند. اما اگر مشکل شما این باشد که ساکنین دیگر واحدها به این گونه جلسات بی توجه هستند و در آن شرکت نمی کنند، قانون راه حلی برای آن معین کرده: در صورتی که نتوانستید اکثریت را دور هم جمع کنید، تلاشتان را رها نکنید، جلسه را پانزده روز به عقب بیاندازید و مجدداً از همه واحدها برای شرکت در آن دعوت کنید، اگر در جلسه دوم هم تعداد کافی حاصل نشد سماجت به خرج بدهید و با دعوت مجدد جلسه سوم را پانزده روز بعد برگزار کنید. این جلسه با هر تعداد از حاضرین رسمیت خواهد داشت و تصمیمات آن برای افراد غایب هم تعهد ایجاد می کند. (تبصره ماده ? آئین نامه اجرایی)
اصل بر این است که در جلسه مجمع عمومی، مالکین آپارتمانها شرکت کنند اما مالک می تواند به جای خود نماینده ای معرفی کند. اغلب معمول است که مستأ جر به نمایندگی از مالک در جلسه شرکت می کند. اگر چند نفر مالک یک واحد آپارتمانی باشند باید طبق ماده ? قانون تملک آپارتمانها از طرف خود یک نفر را برای شرکت در جلسه مجمع عمومی انتخاب و معرفی کنند.
در نخستین جلسه مجمع عمومی ابتدا رئیس مجمع عمومی برای اداره جلسه انتخاب می شود. سپس از طریق رأی گیری مدیر یا مدیرانی برای اداره امور ساختمان تعیین می شود.
از جمله دیگر اختیارات مجمع عمومی اتخاذ تصمیمات کلی در مورد اداره امور ساختمان و همچنین تصویب گزارش مربوط به درآمدها و هزینه های سالانه است. تمامی تصمیمات مجمع عمومی باید در صورت جلسه ای درج شود تا بعداً قابل مراجعه و استناد باشد. این صورت جلسه نزد مدیر ساختمان نگهداری می شود. تصمیمات مجمع عمومی در صورت رعایت شرایط ذکر شده طبق ماده ? قانون تملک آپارتمانها برای کلیه شرکا الزام آور است. برای اینکه غایبین جلسه ادعا نکنند که از تصمیمات مجمع عمومی بی اطلاع بوده اند، این تصمیمات ظرف مدت ?? روز توسط مدیر ساختمان به اطلاع شرکای غایب می رسد.
بسیاری از مشکلات ساختمان را می توان از طریق همین جلسات حل نمود. به طور مثال در برخی از آپارتمانها بازی بچه ها و سرو و صدای آنها در حیاط آپارتمان مزاحمت هایی را برای ساکنین ایجاد می کند. اگر اقدامات مدیر ساختمان برای رفع این مزاحمت ها مؤثر واقع نشد، مجمع عمومی می تواند برای حل این مشکل چاره اندیشی کند، مثلاً ساعتهای مشخصی برای بازی بچه ها تعیین نماید.
اما چون تشکیل جلسات مجمع با شرایطی که قانون برای آن تعیین کرده، معمولاً دشوار است، همان طور که گفتیم مدیر یا مدیرانی انتخاب می شود و مسئولیت حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی به او یا آنها واگذار می گردد.
اختیارات مدیر ساختمان
سعی کنید فردی لایق و امین را به عنوان مدیر ساختمان انتخاب کنید زیرا وظایف و اختیارات مهمی در طول سال برعهده اوست.
یکی از وظایف مدیر، نگهداری حساب های مالی ساختمان و حفظ خزانه (صندوق مالی) است. او باید دفتری برای ثبت درآمدها و هزینه ها داشته باشد و هر ساله این دفتر را به پیوست قبوض و اسناد مربوط را برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی ارائه کند. البته در مجتمع های بزرگ معمولاً برای انجام این وظایف مالی یک خزانه دار تعیین می کند.
وظیفه دیگر مدیر ساختمان که شاید خیلی از افراد از آن بی اطلاع باشند این است که تمام بنا را به صورت یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه کند، سهم هر یک از واحدها از حق بیمه به نسبت مساحت آن واحد به مساحت کل قسمت های اختصاصی خواهد بود، که این مبلغ توسط مدیر از هر واحد اخذ و به بیمه گر پرداخت می شود.
مدیر ساختمان همچنین مکلف است که میزان هزینه های مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را به وسیله نامه ای به او اطلاع دهد. طبق آخرین ماده آئین نامه اجرایی، به منظور تأمین هزینه های ضروری و فوری، مدیر ساختمان باید وجوهی را به صورت تنخواه گردان به نحوی که مجمع عمومی معین می کند، دریافت کند.
همچنین در کلیه آپارتمانهایی که بیش از ?? واحد داشته باشند، مدیر ساختمان موظف است برای حفظ و نگاهداری و تنظیف قسمت هایی که مورد استفاده عموم است و انجام سایر امور مورد نیاز بنا دربان استخدام کند.
در برج های آپارتمانی انجام همه امور احتیاج به وقت زیادی دارد. بنابراین مدیر ساختمان باید به صورت تمام وقت به این امور بپردازد و مسلماً حق الزحمه ای ماهانه دریافت می کند، اما در آپارتمان های کوچک که این وظایف محدودتر هستند، بهتر است امتیازاتی برای مدیر توسط مجمع عمومی تعیین شود تا افراد از پذیرش این مسئولیت شانه خالی نکنند. راه حل دیگر برای این مسئولیت گریزی این است که مدیریت ساختمان به صورت گردشی باشد و دیر یا زود همه ساکنین آن را تجربه کنند. البته از لحاظ قانونی لزومی ندارد که مدیر ساختمان جزو مالکین آپارتمان باشد و انتخاب او از سایر افراد خارج آپارتمان بلامانع است. مدت مأموریت مدیر ساختمان ? سال است ولی مجمع عمومی می تواند این مدت را اضافه کند، انتخاب مجدد مدیر نیز ممکن است.

آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها با اصلاحیه‌های بعدی مصوب 8/2/1347

بخش اول _ قسمت‌های مختلف ساختمان

 فصل اول _ قسمت‌های اختصاصی ماده 1- قسمت‌هایی از بنا اختصاصی تلقی می‌شود که عرفاً برای استفادة انحصاری شریک ملک معین یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد.

ماده 2- علاوه بر ثبت اراضی زیر بنا و محوطة باغ‌ها و پارک‌های متعلقه برای مالکیت قسمت‌های اختصاصی نیز باید به طور مجزا سند مالکیت صادر شود، مشخصات کامل قسمت اختصاصی از لحاظ حدود، طبقه، شماره، مساحت قسمت‌های وابسته، ارزش و غیره باید در سند قید گردد.

فصل دوم _ قسمت‌های مشترک ماده

3- قسمت‌هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها که به طور مستقیم و یا غیر مستقیم مورد استفادة تمام شرکاء می‌باشد قسمت‌های مشترک محسوب می‌گردد و نمی‌توان حق انحصاری بر آنها قائل شد. تبصره _ گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیاء دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمت‌های مشترک ممنوع است. قسمت‌های مشترک در ملکیت مشاع تمام شرکاء ملک است، هر چند که در قسمت‌های اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن قسمت‌ها عبور نماید.

ماده 4- قسمت‌های مشترک مذکور در ماده 2 قانون تملک آپارتمان‌ها عبارت است از: الف _ زیر زمین بنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیلة پایه روی آن قرار گرفته باشد. ب _ تأسیسات قسمت‌های مشترک از قبیل چاه آب و پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، رخت‌شویخانه، تابلوهای برق، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمانن اطاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه‌های فاضلاب، لوله‌ها از قبیل: (لوله‌های فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مرکزی، تهویة مطبوع، گاز، نفت، هواکش‌ها، لوله‌های بخاری) گذرگاه‌های زباله و محل جمع‌آوری آن و غیره. پ _ اسکلت ساختمان تبصره _ جدارهای فاصل بین قسمت‌های اختصاصی مشترک بین آن قسمت‌ها است مشروط بر اینکه جزء اسکلت ساختمان نباشد. ت _ درها و پنجره‌ها، راهروها، پله‌ها، پاگردها که خارج از قسمت‌های اختصاصی قرار گرفته‌اند. ث _ تأسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسائل تأمین کنندة روشنایی، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تأسیسات مربوط به آنها به استثنای تلفن‌های اختصاصی، شیرهای آتش‌نشانی، آسانسور و محل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌های ایمنی. ج _ بام و کلیه تأسیساتی که برای استفادة عموم شرکاء و یا حفظ بنا در آن احداث گردیده است. ح _ نمای خارجی ساختمان. خ _ محوطة ساختمان، باغ‌ها و پارک‌ها که جنبة استفادة عمومی دارد و در سند قسمت اختصاصی نیز ثبت نشده باشد. بخش دوم _ ادارة امور ساختمان فصل اول _ مجمع عمومی طرز انتخاب و وظایف و تعهدات مدیر: ماده 5- در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز کند مجمع عمومی مالکین تشکیل می‌شود. ماده 6 (اصلاحی 30/1/1371)_ زمان تشکیل مجمع عمومی مالکین اعم از عادی یا فوق‌العاده در مواردی که توافق نامه‌ای بین مالکین تنظیم نشده است به موجب اکثریت مطلق آرای مالکینی خواهد بود که بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی را مالک باشند و در صورت عدم حصول اکثریت مزبور، زمان تشکیل مجمع عمومی با تصمیم حداقل سه نفر از مالکین تعیین خواهد شد. ماده 7- در اولین جلسة مجمع عمومی ابتداء رئیس مجمع تعیین خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاص خارج انتخاب می‌شود. مجمع عمومی مالکین باید لااقل هر سال یک بار تشکیل شود. ماده 8- برای رسمیت مجمع حیضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی یا نماینده آنان ضروری است. تبصره _ در صورت عدم حصول اکثریت مندرج در این ماده جلسه برای پانزده روز بعد تجدید خواهد شد. هرگاه در این جلسه هم اکثریت لازم حاصل نگردید جلسه برای 15 روز بعد تجدید و تصمیمات جلسة اخیر با تصویب اکثریت عدة حاضر معتبر است. ماده 9- کسی که به عنوان نمایندة یکی از شرکاء تعیین شده باید قبل از تشکیل جلسة مجمع عمومی وکالتنامة معتبر خود را به مدیر یا مدیران ارائه نماید. تبصره _ در صورتی که مالک قسمت اختصاصی شخصیت حقوقی باشد نمایندة آن طبق قوانین مربوط به شخصیت‌های حقوقی و معرفی خواهد شد. ماده 10- هرگاه چند نفر مالک یک قسمت اختصاصی باشند باید طبق ماده 7 قانون تملک آپارتمان‌ها از طرف خود یک نفر را برای شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند. ماده 11- مجمع عمومی شرکاء دارای وظایف و اختیارات زیر می‌باشد: الف _ تعیین رئیس مجمع عمومی. ب _ انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی اعمال آنها. پ _ اتخاذ تصمی نسبت به ادارة امور ساختمان. ت _ تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه‌های سالانه. ث _ اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگهداری و تعمیر بنا. ج _ تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان. ماده 12 (اصلاحی 30/1/1371) _ کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکاء باید در صورت جلسه نوشته شود و به وسیلة مدیر یا مدیران نگهداری شود. تبصره _ تصمیمات متخذة مجمع باید ظرف ده روز به وسیلة مدیر یا مدیران به شرکاء غایب اطلاع داده شود. ماده 13- تصمیمات مجمع عمومی بر طبق مادة 6 قانون برای کلیة شرکاء الزام‌آور است. فصل دوم _ اختیارات و وظایف مدیر یا مدیران ماده 14- مدیر یا مدیران مسئول حفظ و ادارة ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی می‌باشند. ماده 15 (اصلاحی 28/10/1353) _ تعداد مدیران باید فرد باشد و مدت مأموریت مدیر یا مدیران دو سال است ولی مجمع عمومی می‌تواند این مدت را اضافه کند و انتخاب مجدد مدیر یا مدیران بلامانع خواهد بود. ماده 16- در صورت استعفاء، فوت، عزل و یا حجر مدیر یا مدیران قبل از انقضاء مدت، مجمع عمومی فوق‌العاده به منظور انتخاب جانشین تشکیل خواهد شد. تبصره 1 (الحاقی 28/10/1353) _ در صورتی که سه نفر یا بیشتر از اعضای هیأت مدیره به جهات فوق از هیأت مدیره به جهات فوق از هیأت مدیره خارج شوند مجمع عمومی فوق‌العاده باید به منظور تجدید انتخاب هیأت مدیره تشکیل گردد. تبصره 2- حذف شده است. ماده 17- تصمیمات مدیران با اکثریت آراء معتبر است. ماده 18- مجمع عمومی یک نفر از مدیران را به عنوان خزانه‌دار تعیین می‌نماید، خزانه‌دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که به پیوست قبوض و اسناد مربوط برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی تسلیم و ارائه خواهد داد. ماده 19- مدیر یا مدیران، امین شرکاء بوده و نمی‌توانند فرد دیگر را به جای خود انتخاب نمایند. ماده 20- مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش‌سوزی بیمه نمایند. سهم هر شریک از حق بیمه با توجه به ماده 4 قانون به وسیلة مدیر تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد. ماده 21- مدیر یا مدیران مکلفند میزان هزینه‌های مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوة پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت هزینه و به وسیلة نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانی تعیین شده از طرف شریک به او اعلام نمایند. ماده 22- در کلیه ساختمان‌های مشمول قانون تملک آپارتمان‌ها که بیش از ده «10» آپاراتمان داشته باشند مدیر یا مدیران مکلفند برای حفظ و نگهداری و همچنین تنظیف قسمت‌های مشترک و انجام سایر امور مورد نیاز بنا، دربانی استخدام نمایند. فصل سوم _ هزینه‌های مشترک ماده 23 (اصلاحی 17/3/1359) _ شرکاء ساختمام موظفند در پرداخت هزینه‌های مستمر و هزینه‌هایی که برای حفظ و نگاهداری قسمت‌های مشترک بنا مصرف می‌شود طبق مقررات زیر مشارکت نمایند: در صورتی که مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه‌های مشترک پیش‌بینی نکرده باشند سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان از هزینه‌های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیر بنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب، گازوئیل و اسفالت پشت‌بام و غیره به ترتیب مقرر در ماده 4 قانون تملک آپارتمان‌ها و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت زیر بنا ندارد از قبیل هزینه‌های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگاهداری تأسیسات، باغبان، تزئینات قسمت‌های مشترک و غیره به طور مساوی بین مالکین یا استفاده کنندگان تقسیم می‌گردد، تعیین سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان با مدیر یا مدیران می‌باشد. تبصره (اصلاحی 30/1/1371) _ چنانچه به موجب اجاره‌نامه یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینه‌های مشترک به عهدة مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف نماید. مستأجر می‌تواند از محل مال الاجاره هزینه‌های مزبور را پرداخت کند و در صورتی که پرداخت هزینه‌های جاری مشترک به عهدة استفاده کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند مدیر یا مدیران می‌توانند علاوه بر مراجعه به استفاده کننده به مالک اصلی نیز مراجعه نمایند. ماده 24 (اصلاحی 30/1/1371) _ هر یکاز شرکاء که در مورد سهمیه یا میزان هزینة مربوط به سهم خود معترض باشد می‌تواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بنماید، در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض، شریک می‌‌تواند به مراجع صلاحیت‌دار قضایی مراجعه کند. ماده 25- هزینه‌های مشترک عبارت است از: الف _ هزینه‌های لازم برای استفاده، حفظ و نگاهداری عادی ساختمان و تأسیسات و تجهیزات مربوطه. ب _ هزینه‌های اداری و حق‌الزحمه مدیر یا مدیران. فصل چهارم _ حفظ و نگهداری و تعمیر بنا ماده 26- در صورتی که بین شرکاء توافق شده باشد که هزینه‌های نگاهداری یک قسمت از بنا یا هزینة نگاهداری و عملیات یک جزء از تأسیسات فقط به عهدة بعضی از شرکاء باشد فقط همین شرکاء ملزم به انجام آن بوده و در تصمیمات مربوط به این هزینه‌ها تعیین تکلیف خواهند نمود. ماده 27- مدیر یا مدیران به ترتیبی که مجمع عمومی تصویب می‌کند می‌توانند به منظور تأمین هزینه‌های ضروری و فوری وجوهی به عنوان تنخواه گردان از شرکاء دریافت دارند.

اعلام بهبود شاخص مصرف در آمریکا، موجب کاهش قیمت طلا و افزایش عرضه آن را در بازارهای جهانی شد.

محمد کشتی‌آرای ـ رییس اتحادیه کشوری طلا وجواهر ـ به خبرنگار اصناف ایسنا گفت: در حالی که در دو هفته گذشته نرخ طلا در محدوده هر اونس 1185 دلار تا 1212 دلار در نوسان بود و به نوعی ثبات قیمت داشت، اواخر هفته به علت اعلام وضعیت بد اقتصادی چین و آمریکا، قیمت طلا تقویت شد ولی مجددا اعلام بهبود شاخص مصرف در آمریکا به کاهش قیمت طلا و افزایش عرضه برای فروش در بازارهای جهانی منجر شد.

وی نرخ هر اونس طلا در بازارهای امروز را 1193 دلار و50 سنت ذکر کرد و گفت: در هفته گذشته این رقم با 19 دلار کاهش به 1212 دلار رسیده بود.

کشتی آرای گفت: ‌با توجه به تعطیلات تابستانی که هم اکنون در تمام دنیا حاکم است، سطح معاملات کاهش یافته و سبب شده قیمت طلا از نوسانات قبلی خود در همان محدوده ثبات پیدا کند.

به گزارش خبرنگار اصناف ایسنا، امروز در بازارهای داخلی هر قطعه سکه طرح جدید با سه هزار تومان کاهش، 298 هزار تومان، نیم سکه150 هزار تومان، ربع سکه 75 هزار و 500 تومان و یک گرم طلای 18 عیار، 30 هزار و120 تومان داد و ستد شد.